Abriss und Neubau am Hofweg
Der geplante Abriss der Wohnhäuser am Hofweg 87–89 sorgte im letzten Regionalausschuss für reichlich Unmut. Dabei ging es nicht nur um den Verlust von Wohnungen, sondern auch um die Frage, was Bezirkspolitik in einem solchen Fall überhaupt bewirken kann. Ich möchte die verschiedenen Aspekte auseinanderhalten: die Sorgen der Bewohner, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die politischen Handlungsmöglichkeiten. Mit dem Beitrag möchte ich zur Versachlichung der Debatte beitragen – und auch darstellen, wo Erwartungen und Möglichkeiten wohl getrennte Wege gehen.
Konkret geht es sowohl um das Hochhaus im Hintergrund, als auch um das eine kleine Gebäude vorne:
Der Verlust des eigenen Zuhauses
Der geplante Abriss der Häuser am Hofweg 87–89 bewegt die Menschen im Quartier. Das ist nachvollziehbar. Einige Bewohnerinnen und Bewohner leben seit Jahrzehnten dort, manche sind inzwischen betagt. Manche wohnen vielleicht sogar seit dem Erstbezug dort. Und wer einen großen Teil seines Lebens in einer Wohnung verbracht hat, verliert damit vor allem die vertrauten vier Wände. Und je nachdem auch das vertraute Umfeld und gewachsene Nachbarschaften. Hinzu kommt die Frage, ob man überhaupt noch eine bezahlbare Alternative im näheren Umkreis findet.
Die Initiative, die sich für den Erhalt der Häuser einsetzt, hat deshalb ein nachvollziehbares Anliegen. Gerade der Verlust vergleichsweise günstiger Bestandswohnungen wiegt schwer. Dass an ihrer Stelle mehr Wohnungen entstehen sollen, hilft den derzeitigen Bewohnern nicht. Zumal die Frage im Raum steht, ob sie sich diese neuen Wohnungen leisten können.
Die Linksfraktion Hamburg-Nord hat den Konflikt mit ihrer Kleinen Anfrage Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum und wertvollem Grün für teure Neubauwohnungen am Hofweg? im Januar aufgegriffen. Sie thematisiert unter anderem die Baugenehmigung und die Auswirkungen auf den Wohnungsbestand.
Der defekte Aufzug
Eigentliches Thema in der Sitzung des Regionalausschusses Barmbek-Uhlenhorst-Hohenfelde-Dulsberg (BUHD) am 12.10.2026 waren die außer Betrieb genommenen Aufzüge, verbunden mit dem Vorwurf des Behördenversagens und der Ignoranz der Politik.
Die Situation war für die betroffenen Menschen besonders problematisch: Wer auf einen Aufzug angewiesen ist und die Treppen nicht mehr bewältigen kann, wird durch dessen Ausfall in seiner Bewegungsfreiheit massiv eingeschränkt. Im ungünstigsten Fall werden selbst Arztbesuche oder alltägliche Besorgungen unmöglich. Gerade bei 8 Etagen ist ein funktionierender Aufzug keine bloße Komfortfrage.
Doch ein defekter Aufzug ist Sache des Vermieters. Es ist keine politische Aufgabe der Bezirksversammlung bzw. eine Aufgabe der Bezirks- oder Landesverwaltung, selbst wenn hier der Vorwurf des Vorsatzes gegenüber der Eigentümers PEG im Raum steht.
Nun wurde konkret der Wohnraumschutz als Instrument genannt. Und beim Wohnraumschutz geht es darum, dass eben Wohnungen nicht urplötzlich verloren gehen – so verstehe ich das Wohnraumschutzgesetz . Dauerhaft feuchte Wände wären Gründe für einen solchen Eingriff des Amtes. Also wenn euer Vermieter die Wände nass lässt, damit die Bausubstanz so geschädigt wird, so dass ein Abriss unausweichlich wird.
Fahrstühle werden nicht explizit erwähnt. Aber selbst wenn sie im Gesetz genannt oder gemeint wären: es gibt eine Genehmigung für Abriss und Neubau. Würden keine Mieter mehr da wohnen, dann würde der Abriss und der Neubau morgen beginnen können. Mehr noch: es gibt über den städtebaulichen Vertrag die Pflicht für die Vorhabenträgerin, binnen 18 Monaten nach der Baugenehmigung mit dem Bau zu beginnen bzw. binnen 45 Monaten den Hochbau bezugsfertig zu haben.
Aber neben der verwaltungsrechtlichen Seite gibt es eine zivilrechtliche: die Leute haben (noch) einen rechtsgültigen Mietvertrag. Und daher ist ein Gang vor Gericht ein wichtiger und richtiger Schritt. Das wurde auch in der Versammlung so deutlich gemacht – und die Betroffenen erwiderten, dass es Neuigkeiten gäbe und sie eine einstweilige Verfügung zur Instandsetzung erwirkt haben. Damit wurde der Konflikt dort ausgetragen, wo konkrete Ansprüche gegenüber dem Vermieter durchgesetzt werden können: vor Gericht.
Die anwesende Vertreterin der PEG stellte diesen Weg auch nicht in Frage. Sie erklärte, der Aufzug hätte ihrer Darstellung nach bereits in der Vorwoche wieder laufen sollen, die Reparatur verzögere sich jedoch wegen fehlender Ersatzteile. Das war ihre Darstellung zum damaligen Stand. Zudem betonte sie Kompensationsangebote, bspw. sei Personal angeboten worden, was Einkäufe hoch trägt.
Damit war das eigentliche Thema erschöpft, aber nicht die Debatte zum Abriss und Neubau der Gebäude.
Wohnraumschutz – und was nicht
Ein weiterer Teil der Debatte betraf den Wohnraumschutz als solchen.
Ich schimpfe ja gerne über Hamburg und oftmals lässt diese Stadt auch viel Raum für Kritik. Beim Thema Wohnraumschutz muss man aber nüchtern anerkennen, dass Hamburg neben Hessen ein Vorreiter war. So ein Gesetz gibt es noch nicht in allen Bundesländern.
Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz soll Wohnraum vor Zweckentfremdung und Verwahrlosung schützen und die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungen sichern. Und dazu zählt beispielsweise, dass Wohnungen eben nicht zu Ferienwohnungen oder Anwaltskanzleien mutieren, aber auch die Beseitigung von Wohnraum durch Abriss. Es ist aber kein allgemeines Instrument, mit dem sich jede unerwünschte Veränderung des Wohnungsbestands verhindern lässt. In §10 stehen Voraussetzungen, die für eine Abrissgenehmigung erfüllt sein müssen. Dreh- und Angelpunkt sind die Ersatzwohnungen.
Die bisherigen 43 Wohnungen sollen durch 75 Neubauwohnungen ersetzt werden. Rechnerisch steigt der Bestand damit um 32 Wohnungen (mal losgelöst von der Wohngröße). Offen bleibt in meinen Augen die Bewertung, ob der neue Wohnraum als “Luxuswohnraum” anzusehen ist. Aber das ist eine baurechtliche Frage, keine mietrechtliche Frage. Besonders hochwertige Materialen (bildlich gesprochen: das Marmor-Bad) können beispielsweise Merkmale von Luxuswohnraum sein. Und da die bestehenden Wohnungen diese Merkmale sehr wahrscheinlich nicht aufweisen, dürften die zu ersetzenden Wohnungen das ebenso nicht. Ob für die Wohnung dann trotzdem solche Preise verlangt werden, ist keine Frage des Wohnraumschutzes. Hier wäre dann §5 Wirtschaftsstrafgesetz maßgeblich, Stichwort: Wucher-Mieten.
Die Befreiungen im B-Plan
Das Bezirksamt hat am 18. Dezember 2025 die Baugenehmigung für den Abriss der Bestandsgebäude und die Errichtung eines Neubaus mit Tiefgarage erteilt. Die Linksfraktion thematisiert in ihrer Anfrage die zahlreichen Befreiungen und Abweichungen, die für das Vorhaben eine Rolle spielen.
Die grundsätzliche Frage dahinter ist durchaus berechtigt: Welchen Zweck haben Bebauungspläne, wenn bei konkreten Bauvorhaben zahlreiche Ausnahmen genehmigt werden? Bebauungspläne sind keine unverbindlichen Gestaltungsvorschläge. Sie legen verbindliche Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung eines Gebiets fest. Und nun erkennt man die neuen Gebäude kaum noch im engen Korsett der Vorgaben des sogenannten Durchführungsplanes D135 aus dem Jahre 1961
Im Städtebaulichen Vertrag kann man die Unterschiede sehr gut erkennen:
Bei dieser Abwägung muss auch der Sonst-Fall betrachtet werden: Ohne Befreiung hätte das Gebäude auch abgerissen werden können und durch eins mit seinen bisherigen Dimensionen wieder errichtet werden können. Mit den Befreiungen erkauft sich die Stadt, dass es für einen Teil der Wohnungen eine Preisbindung gibt (WBS-Schein). Nun werden die Neubauten weniger Stockwerke haben, dafür wird mehr Fläche versiegelt. Da gibt es Abwägungen und Spielräume, die es zu kritisieren gibt – und wo das Amt die Entscheidung in meinen Augen nicht ausreichend nachvollziehbar darlegt. Nüchtern betrachtet ist bei den Befreiungen aber auch von Bedeutung, ob damit noch die alten Ziele verfolgt werden.
Milieuschutz: Mehr Hürden, aber auch keine Abrissgarantie
In der Diskussion wurde auch der Milieuschutz angesprochen. Dabei fiel die Behauptung, Ole von Beust beziehungsweise die CDU habe ihn ca. 2005 abgeschafft. (Sie wurden formal nicht abgeschafft, sondern liefen aus und wurden nicht verlängert). Das erklärt zumindest, warum die CDU sehr leise bei dem Thema war.
Soziale Erhaltungsverordnungen – auch Milieuschutz genannt – sind ein baurechtliches Instrument, das bestimmte bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen sowie den Abriss einer zusätzlichen Genehmigungspflicht versieht. Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten und Verdrängung entgegenzuwirken (siehe mein Artikel zu Eilbek
Zur Wahrheit gehört aber auch: auch dieses Instrument verhindert nicht jeden Abriss. Auch in einem Erhaltungsgebiet können Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen abgerissen werden. Dazu kann beispielsweise gehören, dass die Erhaltung des Wohnhauses wirtschaftlich nicht zumutbar ist. In der Baubeschreibung wird Bezug auf die Schadstoffbegutachtung genommen. Ich habe keine öffentlichen Informationen zu diesem konkreten Grundstück gefunden, aber in den 60ern war Asbest ein großes Thema.
Wie auch immer: es ist hypothetisch, wie das Vorhaben mit Milieuschutz zu bewerten wäre. Ich bin kein Jurist, ich bin auch kein Vorhabensträger. Aber neben “Ja” und “Nein” gibt es noch ganz viel “anders”.
Ein weiteres Instrument beim Milieuschutz ist das Vorkaufsrecht für die Kommune. Praktisch ist es aber seit einem Grundsatzurteil im Jahre 2021 außer Gefecht.
Man kann nun diskutieren, ob der Milieuschutz für das Gebiet Uhlenhorst wieder eingeführt werden sollte. Die Entscheidung kann die Bezirkspolitik fallen. Aber auch hier braucht es Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. Es ist also nicht nur Wunschdenken. Denn eines muss man bedenken: wenn die Stadt ein Vorhaben verweigert, dann wird es beklagt. Es muss also gerichtsfest sein. Niemandem ist geholfen, wenn diese Verordnung vor Gericht kassiert wird.
Und da die SPD bei der Einführung in Eilbek behauptet hat, der Milieuschutz würde bezahlbare Mieten sichern: auch diese Erwartung kann Milieuschutz nicht sicherstellen. Denn es ist ein baurechtliches, kein mietrechtliches Instrument.
Bau-Turbo
Im Ausschuss wurde der Vorwurf in Richtung Bundestag laut, der Bau-Turbo hätte diesen Abriss und Neubau erst ermöglicht oder wesentlich beschleunigt. Dem kann ich argumentativ nicht folgen. Wie aus der Anfrage der Linken ersichtlich, wurde das Instrument der Befreiung nach §31 BauGB genutzt. In dem Gebiet war Wohnungsbau möglich und nun kommen wieder Wohnungen hin.
Mit dem neuen §246e BauGB kann man bspw. in ein Industriegebiet nun Wohnungen bauen – und dort wäre es mit Befreiung nicht mehr möglich. Ich bin kein Jurist, aber so wie ich den §§ lese, hätte er durchaus angewandt werden können. Dem Bau-Turbo ist es egal, ob es schon ein Wohngebiet ist. Gegenüber der Befreiung erfordert dieser aber die Zustimmung der Gemeinde, damit wäre die Bezirksversammlung politisch zu beteiligen. Und durch diesen zusätzlichen Schritt hätte der Bau-Turbo hier wahrscheinlich nicht einmal beschleunigt.
Marktwirtschaft wird nicht am Hofweg entschieden
Damit kommen wir zu einem grundlegenden Problem der Debatte: den Erwartungen an die Bezirkspolitik. Und was die erfüllen kann.
Wenn Menschen unmittelbar um ihre Wohnung bangen, ist es verständlich, dass sie von der Politik eine Lösung erwarten. Es ist auch Aufgabe der Politik, sich mit ihren Sorgen auseinanderzusetzen, Gespräche zu führen und nach Möglichkeiten zu suchen, die Situation zu verbessern.
Nach den Schilderungen in der Ausschusssitzung haben solche Gespräche stattgefunden. Sie führten allerdings nicht zu einem Ergebnis, das sich die Betroffenen erhofft hatten. Verständlich.
In der Sitzung ging es teilweise um grundsätzliche Fragen zur Marktwirtschaft und zur Eigentumsfrage. Aber diese werden im Regionalausschuss genauso wenig geklärt wie die Situation der Ukraine im Landtag von Sachsen-Anhalt. Bau- und Mietrecht sind vor allem Bundesrecht.
Vor diesem Hintergrund ist auch die Kritik der SPD an den Linken nachvollziehbar. Die Linke macht in der Debatte den Betroffenen Mut, man könne den Abriss noch verhindern, nicht zuletzt durch den Aufruf zu Protestaktionen und Petitionen. Und so wirkte auch in der Sitzung eine Anwohnerin noch sehr kämpferisch.
Umgekehrt griff die SPD aber gleichzeitig daneben, als sie nur lapidar meinte, man könne nichts machen und auch nichts unternehmen, sich geradezu über die Entwicklung freut. Wer Menschen, die um ihr langjähriges Zuhause bangen, erklären will, dass eine Entwicklung rechtlich zulässig ist und politisch nicht verhindert werden kann, kann das tun, ohne ihnen das Gefühl zu vermitteln, ihre Sorgen seien bedeutungslos.
Ich halte ehrliche Politik für wichtig. Dazu gehört, sich in die Probleme der Menschen hineinzuversetzen und ihnen mit Empathie zu begegnen, zugleich aber den eigenen Handlungsspielraum klar zu benennen Und daher auch dieser Artikel.
Und ehrlich: Fälle wie diesen am Hofweg wird es leider immer wieder geben.
Wie geht es nun weiter?
Am Ende geht es für die Bewohner nicht um abstrakte Fragen des Baurechts, sondern um ihre konkrete Zukunft. Was passiert mit ihnen, wenn die Häuser tatsächlich abgerissen werden? Gibt es Ersatzwohnungen? Sind diese bezahlbar? Erfüllen sie die Erwartungen? Wird der Umzug organisiert?
In der Ausschusssitzung wurde von der Vertreterin der Projektentwicklungsgesellschaft die Aussage getätigt, dass Wohnungen im Neubau zu einer vergleichbaren Preisklasse angeboten werden sollten. Auch die Kosten für den Auszug und den späteren Wiedereinzug sollten demnach übernommen werden. Ich kann diese Angebote natürlich nicht im Detail prüfen, ob in diesen Angeboten Pferdefüße enthalten sind.
Ich kann den Betroffenen nur raten, ihre Lage realistisch einzuschätzen. Die “großzügigen Angebote” gibt es vor allem in den Phasen, wo man einvernehmlich ein Ende herbeiführen kann. Die Angebote sollte man also ernsthaft prüfen. Und ja, auch ein gewisses Pokern gehört zu solchen Verhandlungen und ist völlig legitim. Man sollte nur die zeitliche Dimension nicht aus den Augen verlieren. Wenn Kündigungen ausgesprochen wurden und die Mietverhältnisse auch nach rechtlicher Auseinandersetzung beendet sind, wird die Situation eine andere sein als heute.
Alternativen
Auch wenn wir auf Bezirksebene keine Handlungsmöglichkeiten haben und dieses konkrete Gebäude nicht retten können, so stellt sich durchaus die Frage, ob nicht bei künftigen Verfahren weitere Instrumente genutzt bzw. auf Landes- und Bundesebene geschaffen werden sollten. Ergänzt gerne Ideen in den Kommentaren!
Vergesellschaftung
Man kann über die Berliner Enteignungsfrage (“Vergesellschaftung”) diskutieren. Nach dem Berliner Volksentscheid sollen Unternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten vergesellschaftet werden. Das würde hier nicht helfen, da die PEG bei ca. 1000 Wohneinheiten liegt. Allerdings kostet die Entschädigung eine Menge Geld, die zunächst auf den kommunalen Haushalt geht (oder den einer städtischen Wohnungsgesellschaft). Und spätestens da stellt sich die Frage, ob nicht dieselbe Geldmenge im kommunalen Neubau mehr bewirken könnte. Ich will nicht die Gedanken der FDP hier aufgreifen, denn die verwendet diese Überlegung nur zur Abwehr. Ich würde es gerne in Verbindung bringen, dass die Stadt dann tatsächlich auch einen signifikanten Beitrag für den Neubau kommunaler Wohnungen auch aufzubringen. Da ist Wien ein sehr gutes Beispiel.
Abtretung
In solchen Fällen, wo ein städtebaulicher Vertrag zum B-Plan oder deren Befreiungen geschlossen wird, könnte das Prinzip der Abtretung ein Instrument werden. Dann könnte trotzdem abgerissen und neugebaut werden, aber auf einem Teil baut dann die Stadt und hat darüber direkten Einfluss auf die Wohnungen. Das wäre hier ein Unterschied, ob wir lediglich für einen begrenzten Zeitraum belegungsgebundene Wohnungen bekommen – und tatsächlich dauerhaft kommunale.
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